Q&A
境界について
筆界とは公法上の境界と呼ばれ土地の権利関係の登記や固定資産税を決定する為等に利用されています。当事者の意思では動かくことができない境界になります。所有者、隣接地所有者の意思で動かしてしまうと土地の権利関係や、固定資産税に大きく変動するからです。
所有権界は当事者の意思で動かすことができます。本来なら筆界と所有権界は同じになっているはずですが、筆界を飛び越えて当事者同士で境界を変えてしまうとそれは、所有権界となってしまいます。
確定測量の境界は「筆界」を指すものであり、「筆界」とは、明治時代の地租改正で創設された「原始筆界」と分筆登記や区画整理事業の換地処分等で創設された「後発的筆界」があります。土地の権利関係の登記や固定資産税額を決定する為等に使用され、当事者の任意の意思表示では移動できないといわれています。
ブロック塀や擁壁でお隣と仕切られているのでそこが境界と思っていることは多いと思います。実際に調査して測量してみないとわからないケースは多々あります。
所有権界と筆界は本来同じですが、長い年月で変わってくるケースはありますので注意が必要です。
当然に復元は可能ですが、お隣との筆界は非常にセンシティブですので勝手に復元することは難しいです。依頼があれば資料調査、現地測量、隣接地立会い、境界標設置という流れになるかと思います。隣接地の方と以前立会したときに、「工事で紛失しても再設置してよいですよ」等承諾があれば再度の立会いは不要になる場合はあると思います。
境界確定はできます。（地図混乱地域は要相談です）
法務局、市区町村などの役場で、土地と周囲の土地の資料を集め、
現地の敷地、構造物等を測量し、当事者や関係人のお話を伺い、区画の調整を行い、境界を明示していきます。
現地で隣接地所有者と確認の上、境界確定することになります。
そもそも境界っていろんな意味があって混乱するところです。調査士が明示するのは、公法上の境界で「筆界」と言われます。
土地に番号がついて登記された時に境界が発生しますがその際の境界が筆界であると言われています。
「筆界」は固定資産税の算定等に使用されているため当事者の意思だけで動かすのは難しいとされています。
Q&A
相続・売買について
一つの土地を複数の土地に分割する「分筆登記」を申請することになります。
売却する部分が分かるように、現地に境界標を設置し、また復元可能な測量図を作成いたします。
そして、売却分の面積を分筆して売却する流れになると思います。
法務局備え付け地積測量図なら年代によりそのまま使用できるかどうかの判断が必要です。もし境界標が紛失していれば復元しなければなりませんし、現地にて再度確認の測量が必要です。現在は公共基準点と言われる基準点からの測量が義務図けられておりますので昔の測量図ですと再測量が必要になる可能性があります。
所有する不動産（土地・建物）に関する登記記録は、不動産を管轄する法務局にあります。登記事項証明書、公図、地積測量図などです。所有する不動産について確認する事ができます。
ただし、これらの資料が必ずしも現地と一緒とは限りませんし、地中に境界標が埋まっている可能性もあります。土地についてはその地域性や隣接地所有者の方の兼ね合いもありますので一様には難しいです。
制作中
Q&A
測量・地積測量図・公図について
「一筆地測量」「復元測量」「現況測量」「高低測量」「真北測量」等があります。これらの測量の基礎になるための測量が「多角測量」等になるかと思います。
測量方法としては、トータルステーション（測量機械）、GNSS等があります。
〇「多角測量」は測量機械の観測により、既存の基準点を利用して新たに基準となる点を作成する測量です。これらの多角点等を使用して筆界やその他の構造物の相対的な位置関係を座標で表示していきます。
〇「一筆地測量」は上記の多角点等を使用し筆界点、分割点、復元点、現況物等を測量して筆界の検討や位置を測定していきます。
〇「復元測量」は既存の資料に基づき、亡失した筆界点を復旧する測量になります。
〇「現況測量」は境界線付近建物、擁壁、側溝、マンホール、のり面などの現況の図面になります。また、境界が越境している場合は図面で状況を示図したりして、当時の
土地の状況を把握することができます。
〇「高低測量」は本件地及び周辺の高さを表示します。建築、開発の際に必要になるかとおもいます。
〇「真北測量」は太陽観測により計算する方法と公共基準点から計算して求める方法があります。※磁北ではありません。
まず、現在の地積測量図のは、現地復元性が必要なため座標で表示されています。
基本的に基本三角点等と言われる基準点を使用した世界測地系の座標を使用しなければなりませんが、近傍に基準点がない場合は、特別に任意座標で作成することになります。
世界測地座標とは地域によって座標系が定められており岡山は5系に該当します。境界標が紛失しても正確に復元できるので、争いになりにくいと思います。任意座標は例えば観測点Ａはｘ＝100、ｙ＝100といった具合に表示されたものが任意座標です。任意座標でも基になる点から復元が可能です。ただし、もとになる点が紛失、移動等した場合は、難しくなる場合があります。
年代によってだいぶと違いがあります。ざっくりですが、、、、
昭和35年～昭和52年
測量の結果のみを明らかにする目的とされていて、机上作成も多いといわれています。ただ、位置関係や土地の区画の形状等を確認できる、その後方位や地積、求積方法なども記載されているが、境界標の義務づけがされておらず復元性は低いと思われます。
昭和52年～平成５年
地積測量図に基づいて設置あるいは確認した境界標を地積測量図に記載しすることになったが、境界標の設置がない場合は記載していないため、復元性は難しい。
平成5年～平成17年
上記に加えて、境界標がない場合は恒久的地物からの位置関係を記録することになった。
平成17年～現在 平成16年に不動産登記法の改正があり、不動産登記規則に筆界点の座標値を地積測量図に記録すべき事項とし、かつ、その測量に当たっては、基本三角点に基づいて行なうべきこととされました。この規定により現地特定機能、境界点の復元性が一層高まることになりました。
古いほど正確性がないともいいきれませんが、雑な測量図が多いイメージです。地域性や、当時の測量者の技術力、年代によって検討が必要だとおもいます。
制作中
Q&A
建物について
新築をしてから表題登記をせずに何十年も経過してい建物（未登記建物）は、その後の相続等により表題登記が必要になる場合があります。
基本的に相続人が表題登記を申請いたします。（例外あり）
また、表題登記の所有名義は相続人でも可能ですし、被相続人（亡くなられた方）の名義でも可能です。（遺産分割協議が未の場合等）
申請時に必要な主な書類として所有権証明書があります。(本当に建物の所有者であるかどうかの書類になります)
通常の新築の場合ですと建物引き渡し証明書、確認済証、検査済証、等がありますが、
本件の場合ですと長い年月が経過し、書類が紛失している場合があります。
代わりになる書類として、固定資産税評価証明書、確認済証明書、
台帳記載事項証明書、建物工事の領収書、公共料金支払い証明書、等の
資料からいくつか組み合わせます。
ケースバイケースですので、法務局への相談が必要な場合もあります。
他に必要書類として建物図面、各階平面図、住所証明書、委任状（代理してもらう場合）等があります。
また、相続の場合ですと相続証明書が必要です。
ざっくりとですが上記書類と申請書をそろえて申請いたします。
ご不明点は何なりとお問合せくださいませ。
建物の滅失登記が必要になります。
現状建物がないので滅失の登記をしなければなりません。
通常滅失登記は、以下の書類が必要です。
① 土地家屋調査士への委任状、（申請人の署名捺印（認印）） ② 取壊し証明書（取壊し業者が記名捺印（実印））が必要です。 ③ 取壊し業者の印鑑証明書、 取壊し業者の連絡先
イレギュラーな場合
１. 建物は無くなっていて登記簿だけが残っている、取壊し業者からの取壊し証明など出してもらうことは困難な場合は
申請人からの上申書（申請人の署名捺印（実印））と申請人の印鑑証明書があれば申請できます。
また、登記名義人が死亡している場合は法定相続人の１人からできます。その場合は戸籍が必要です。相続関係説明図も必要です。
2. 相当昔に売買により更地を取得したが、前所有者名義の建物登記簿が残っており、前所有者が行方不明などで協力が得られないときは、土地所有者からの建物滅失申出をすることができます。この場合は、職権で登記簿を閉鎖してくれます。
建物を取壊したら早々に滅失登記をおすすめいたします！！
(^^)/
ご本人の親又はもっと上の世代が建てたまま長期未登記であった場合、その場合は施工業者からの引渡し証明などを出してもらうことは困難ですので、それに代わる所有権を証明する書類が必要になってきます。
必要書類 委任状（申請人の署名捺印） 住民票（申請人の現住所） 固定資産課税台帳登録事項証明書、未登記建物の課税状況がわかるもの。 申請人からの上申書（申請人の署名捺印（実印））及び申請人の印鑑証明書 第三者証明書（成人している2名の署名捺印（実印））及び署名して頂いた2名の印鑑証明書
等が必要になります。その他にも代用できる書類がありますのでご相談ください。
相続が発生している場合等イレギュラーな場合は、分割協議書等の添付書類が必要になります。
Q&A
表示登記について
まず、不動産の表示に関する登記は、権利の客体である不動産の現況が正確に登記記録に記録されることにより、現地の不動産と登記記録上の不動産が同一であることを確認できることから、当該不動産についての取引が安全、円滑に行われることになります。
つまり、不正な取引防止、取引の安全性の確保のため、また、その他固定資産税にも関連されると思います。
怠った場合は、不動産登記法第164条にて10万円以下の過料に処せられます。
登記名義人が1カ月以内に申請することになります。もし名義人が変わってしまったら新名義人（新所有者）が変更後1カ月以内に申請することになります。おそらくすぐに過料を請求されることはなく登記官から催促があると思います。ただ、あまり聞いたことはありません。
地目の変更登記は、まあ報告的登記であり保存行為として共有者の一人からでも申請可能です、
共有地の場合は全員が義務を負っていると考えられるため物理的な変更があった場合はその変更された状況を登記記録に記録して公示することで取引の安全を図るというものだと思います。
原則的に現に物理的な変更が生じていたり又は錯誤があるといった事実を登記記録に表示するものでありますので、抵当権者の承諾は原則必要ないと思います。
建物とその私的な通路部分がそれぞれ地番が設けられているとして、その通路部分のみの独立した利用状況によって地目を認定できないかを考える必要があります。公衆用道路とは、一般交通の用に供する道路のことであって道路法にいう道路であるか否かを問わず農道、林道、里道も公衆用道路であり、私有地であっても一般公衆用に供されるものは公衆用道路として扱われることになります。
建物から公道に至る私的な通路という利用状況にあることから建物に居住する方の利用であると推測されます。したがって、不特定多数の者の利用を前提にする概念である公衆用道路とは若干異なるものであり公衆用道路という認定は難しいのではないか？と考えます。
これも土地によりますが、「土地の現況及び利用目的に重点を置き部分的にわずかな差異の存するときでも、土地全体としての状況を観察して定めるものとする」とありますから道路部分がその家の通路のような感じだと土地全体として地目を定めるものと思います。道路部分が公衆用道路と認められる場合は、分筆登記をしてそれぞれに地目を設定するのではないかと思います。ちなみに地目は一筆に一つしか設定できません。
Q&A
境界に関するトラブル
境界確定測量が必要だと思います。まずは、調査、測量から行い根拠の上で境界を明示させて頂き、隣接地所有者の方と立会いの上でお互い合意頂く流れになると思います。うまく合意に至るかどうかはわかりかねますが、調査士は、あくまでも中立的に根拠の上で境界を明示させて頂いております。
本当に越境しているか正しい境界を確認してからの対応がよろしいかと思います。ご自身の認識が正しいかもしれませんし、お隣の方の認識が正しいかもしれません。境界がはっきりしない場合は、ご相談いただければ調査、測量可能です。測量と境界の判断により越境している範囲を特定することも可能です。ただし、越境物に関する法的なご相談は弁護士となります。
境界標や、ブロック塀などの構造物があればそれが境界として決定するわけではありません。事前に調査、測量が必要になるかと思います。また、構造物は基礎の部分が地中に埋設していることがありますのでそのあたりも調査が必要になるかと思います。
通常の境界確定測量につきましては、調査→測量後→画地調整→筆界確認の立会等→復元測量（境界標の設置）の流れになるかと思います。お隣様との合意を得られた際は筆界としてとくに問題ないかと思います。
お隣が売買等の事情があり境界確定作業を行なった結果、いわゆる筆界と現地の相違があったのではないかと思います。本来の境界はいわゆる筆界のことですが、相当の資料調査・測量を経て判断しないと難しいと思います。資料に基づいて客観的に判断できる専門家の意見を聞いて判断したほうがよさそうです。
境界標は勝手に設置することは難しいです。難しいですが設置されている場合もあると思います。正しい位置だったとしても隣接地の人からすれば違和感が残るかもしれません。しかし、勝手に取っ払ってしまうと刑法の「境界損壊罪」に当たる可能性がありよくありません。
実際に設置場所が正しい位置なのか調査し、測量いたします。間違った位置に設置されていれば隣接地所有者の方にしっかり説明して正しい位置に設置することになります。
まさかの、実際の構造物と境界（筆界）が相違している場合ですね！！
実際に境界（筆界）が間違っていないか、調査、測量が必要かと思います。境界（筆界）が間違っていなければ、境界（筆界）は当事者の意思表示で動かすことができないので、越境している可能性が高いです。
越境についての覚書を作成し、内容としてはブロック塀は現状維持だが、再設置する際は越境しないように設置する等が必要かと思います。
すぐに撤去の話がでたら、隣人の費用で撤去してもらうよう交渉が必要かと思います。
隣人の方も境界確定の承諾が必要だと思いますのであまり強くは言ってこれないのかなと推測します。
ざっくり！！
なんでもご相談くださいませ
後日連絡がほしい等でも大丈夫です！！
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